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建设部房地产业司


建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知
建设部房地产业司



各省、自治区建委（建设厅）、直辖市建委、市政管委、房地产管理局：
《城市新建住宅小区管理办法》，简称《办法》，以中华人民共和国建设部令第33号发布，自一九九四年四月一日起施行。为贯彻和推动这一《办法》的实施，经研究，提出如下意见：
一、各地要高度重视《办法》的发布实施，把新建小区的管理工作提到重要位置上来。住宅小区推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理，是我国房地产管理体制深化改革的重要举措。按照《办法》管理小区，变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务
型，将促进住房在消费环节形成良性循环的新运行机制，以更好地维护住宅小区使用功能、延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全生活方便的居住环境。各地要组织建设、房地产管理、房地产开发、房地产经营等有关部门和单位，结合本地区近几年住宅小区开发建设和管理
中的经验教训，认真学习《办法》，统一思想、提高认识、更新观念、尽快制定出实施细则，以贯彻执行《办法》，切实提高住宅小区管理的整体水平。
二、各地要在贯彻《办法》的同时，对本地新建住宅小区进行一次全面摸底调查，对小区的管理工作实行分类指导，对即将入住的住宅小区，要严格按照《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》建法〔1993〕814号文组织验收，以保证住宅小区的建设质量，为实施专业化管理创
造条件。同时应及时选聘物业管理公司，组织成立管委会，按《办法》的要求，对入住后的小区实行统一的专业化管理。对在建的住宅小区，要按《办法》的要求，提前做出物业管理规划和实施方案。房地产开发企业在出售房屋前，一方面要认真选聘物业管理公司，与其签定小区物业管理
合同，条件成熟的地区，可采取招标等方式选聘物业管理公司，鼓励公平竞争，以推动物业管理水平的提高。一方面在办理售房手续时，要在买卖合同中就承买人必须遵守小区管理有关规定作出明确的约定，以保证入住小区后管理工作的开展。凡纳入我部住宅建设小区试点的单位，要按《
办法》的各项要求完善小区管理工作。物业管理工作落实情况是新建小区试点总体水平考核的重要内容。
对《办法》发布前，未按《办法》实施管理的住宅小区，应按《办法》要求，逐步转换机制推行专业化管理，尽快改变各自为政，多家分割管理的局面，突破传统的政企不分的房屋管理体制。贯彻《办法》要着重抓好几个主要环节：一是对本地区推进物业管理工作要有具体的组织布置
与领导；二是做好建设开发单位选聘物业管理单位前后之间的衔接工作；三是物业管理单位与服务对象即广大居民用户之间的实行有偿服务的责、权、利关系。
三、要加强对物业管理公司的指导与管理。物业管理公司要接受当地房地产管理部门及住宅小区所在地人民政府的指导与监督，物业管理合同和小区管理办法要报当地房地产行政主管部门备案。各级房地产管理部门要指导物业管理公司，通过建立健全管理制度，规范管理工作，提高管
理水平。要及时掌握物业管理公司在经营管理服务中出现的新情况，主动协调有关部门解决问题，为物业管理工作的开展创造条件。同时要组织物业管理公司经理及骨干进行短期的集中学习、培训、研讨、学习房地产有关法规、政策，不断提高物业管理队伍的整体素质，及时总结成绩、表
彰先进、推广先进经验。
四、目前，我国的物业管理工作处在起步阶段，发展不平衡，南北差异较大，各地在贯彻《办法》推行小区物业管理工作中，要注意与本地区的经济发展水平、居民的消费承受能力相适应。收费要公平、服务要优质，各有关部门应努力创造条件，鼓励物业管理公司利用小区内经营性用
房开展多种经营及方便居民生活的多项服务，以经营收益来弥补管理经费的不足。切实减轻住户负担，确保物业管理单位以优质、高效、规范的服务树立起良好的企业形象。
五、1995年，我部将组织第二批《全国文明住宅小区》达标考评工作，各地要结合贯彻《办法》努力认真开展争创全国文明住宅小区的活动。
请各省（直辖市）结合贯彻《办法》，按附表要求填写“新建小区管理状况摸底表”（包括中外合资、外商独资企业的新建住宅小区），汇总后于8月31日前统一报我部房地产业司物业管理处备案。
附表：新建住宅小区管理状况摸底表
省（市） 填报人： 电话：
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｜序号｜城市名称｜小区名称｜规模（平米）｜开发建设单位｜入住时间｜管理形式｜管委会设立｜联系人｜电话｜
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｜ 1｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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1994年4月25日
重庆市人民政府办公厅


重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局重庆市土地房屋权属登记操作规程（试行）的通知


各区县（自治县、市）人民政府，市政府各部门：


市国土房管局《重庆市土地房屋权属登记操作规程（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。


二○○四年十一月二十五日


重庆市土地房屋权属登记操作规程（试行）


（市国土房管局 二○○四年十一月）


一、土地房屋权属登记发证机关和登记机构


（一）土地房屋权属登记发证机关


全市的土地使用权、房屋所有权、土地房屋他项权登记，发证机关为市国土房管局。《重庆市房地产权证》（以下简称《房地产权证》）统一套印重庆市国土资源和房屋管理局印章。


按照《土地管理法》的规定，全市的集体土地所有权登记发证机关为各区县（自治县、市）人民政府。


（二）土地房屋权属登记机构


土地房屋权属登记机构（以下简称登记机构），指办理土地房屋权属登记手续的办事机构，即填证单位。


1．渝中区的登记机构分别为渝中区国土资源局、重庆市房屋产权产籍监理所。


2．江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区等八区（含北部新区、经开区、高新区）的登记机构分别为区国土资源局（国土房管分局）、房屋产权产籍监理所（以下简称监理所）。


3．万州区、涪陵区、万盛区、双桥区、长寿区、荣昌县、武隆县、忠县、巫山县的登记机构分别为区县国土资源局、区县房管局（所）。


其他登记机构为各区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门。


《房地产权证》填证单位印章由市国土房管局统一刻制。印章样式及名称由市国土房管局另文规定。


（三）土地房屋权属登记遵循属地登记的原则。下列土地房屋权属登记须经市国土房管局审核：


1．市国土房管局出让的土地使用权设定登记，主城九区的土地使用权项目转让变更登记（未办理房屋预售许可证前的转让行为）；


2．领事馆的土地房屋权属登记；


3．主城九区的土地使用权抵押登记；


4．主城九区内跨区的独立的跨江大桥登记。


主城九区的其他土地房屋权属登记（含地下建构筑物的登记）由市国土房管局委托所在地的登记机构办理。


二、土地房屋权属登记服务窗口


（一）各区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门应按照《重庆市土地房屋权属登记条例》（以下简称《条例》）规定，设立统一的服务窗口（以下简称窗口）办理土地房屋权属登记。


土地、房屋机构合一的县（自治县、市）登记窗口设在国土房管局。


主城九区（含北部新区、经开区、高新区）土地房屋权属登记窗口设在各监理（交易）所（土地房屋管理所）。


其他区县（自治县、市）的土地房屋权属登记窗口由区县（自治县、市）人民政府指定设立在土地或房屋登记机构。


窗口实行统一受理，分类传递；统一发证，分别计费。


（二）窗口按照《行政服务指南》的规定收取资料。有下列情形之一的，窗口收取一套土地登记或房屋登记申请资料：


1．出让土地使用权设定登记；


2．土地使用权项目转让变更登记；


3．只涉及土地使用权的更正登记、限制记载、注销登记；


4．只涉及房屋所有权的更正登记、限制记载、注销登记。


其他土地房屋权属登记类型应收取两份土地、房屋登记申请资料。


（三）窗口受理后确定登记类别。对登记机构分设的，窗口收件人员将申请资料分别传递给土地、房屋登记机构，《房地产权证》（原件）按以下顺序随申请资料一并传递：


1．仅办理土地登记审核的登记类别。土地使用权设定登记、土地使用权项目转让登记和仅涉及土地使用权限制记载、更正登记、注销登记的，《房地产权证》（原件）随申请资料传递至土地登记机构。


2．仅办理房屋登记审核的登记类别。仅涉及房屋限制记载、更正登记和注销登记的，《房地产权证》（原件）随申请资料传递至房屋登记机构。


3．先办理土地登记审核，后办理房屋登记审核的登记类别。涉及企业改制、含有较多空地的房地产转让和集体土地上建（构）筑物转让的，《房地产权证》（原件）随申请资料传递至土地登记机构。


4．先办理房屋登记审核，后办理土地登记审核的登记类别。商品房和房改房转让以及除1、2、3项规定以外土地房屋转让的，《房地产权证》（原件）随申请资料传递至房屋登记机构。


（四）窗口统一发证，只收一个书证费，土地、房屋登记费按照市物价局、市财政局规定标准收取，分别开票。


（五）窗口设立发证签收簿。发证签收簿记载内容包括房地产权证或集体土地所有权证编号、权利人、座落、土地面积、房屋面积、领证人、收费金额。


（六）土地房屋行政主管部门分设的，窗口应及时传递证书编号。工作人员应将每日办证的证书编号汇总传递给另一登记机构。


三、申请受理


申请受理，指申请人向土地房屋所在地的登记机构申请土地房屋权属登记，由登记机构依照规定对申请人提出的申请及其提交的相应证件、资料等进行审查，并决定是否受理其申请的行为。


（一）审查申请资料、检验证件


1．检验身份证件


（1）窗口工作人员应检验申请人的身份证件，核对其使用的签名（代书的加盖手印）是否与身份证件上的姓名相符。申请人是单位的，填写《法定代表人证明书》，并核对单位全称、法定代表人姓名是否与其印章、签名相符。


（2）按照《条例》第十三条的规定有关当事人共同申请的应核实相关当事人是否到场。


（3）申请人不能自行前来申请登记的，可委托代理人代为登记。代理人代为申请登记的，检验《授权委托书》是否与代理人身份证件姓名及签名相符。属法定代理或指定代理关系的，还应检验其具有法律效力的代理文书、身份证件。


2．查询限制情况


窗口工作人员查询申请人申请的土地房屋（含电子和纸质）文档（下同）有无异议记载、拆迁限制、抵押登记、司法限制及其他限制情况。


对文档中有异议记载、拆迁限制（继承除外）、司法限制的窗口工作人员应当场告知申请人并填写《不予受理登记通知书》交申请人。


3．检查提交的资料是否齐全、符合要求


（1）按照《条例》第三章、第四章、第五章、第六章、第七章的规定及行政服务指南的要求，根据登记种类检查申请人提交的资料是否齐全。


（2）按照《条例》第十三条第一款的规定申请登记的，检查《土地房屋权属登记申请书》是否加盖各方印章。


（3）凡提交的资料不齐全或不符合规定的，窗口工作人员应当场填写《补正材料通知书》交申请人，申请人在其未自行补正前，不予受理。


4．申请人提交资料齐备的，窗口工作人员应受理登记申请。使用计算机操作系统的将提交的资料录入计算机或扫描进计算机（没有使用计算机的除外）。设定登记应建立楼盘表。在记明件数、日期、收件人姓名后，将《业务受理单》收据联交申请人收执，将归档联归入收件卷宗存查。


5．清点所收证件及资料，与各项记载无误后，整理成册，装入传递袋中。


四、权属审核


权属审核，指登记机构对申请人提交的权属资料进行审核，决定对申请登记的土地房屋权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。


（一）初审


初审人员由取得土地房屋权属登记持证上岗人员担任。


1．外业调查


按照国土资源部《城镇地籍调查规程》、建设部的有关规定执行。有下列情形的不进行外业调查，不填写《土地房屋权属调查表》：


（1）出让土地使用权设定登记和新征划拨土地使用权设定登记；


（2）商品房、房改房等法律法规和政策有明确规定共墙的；


（3）土地房屋权属变更登记，界址未发生变化的。


2．内业审查


（1）审查《申请书》填写是否符合规定，应提交的资料是否齐全；


（2）调阅原土地、房屋文档及《房地产登记簿》等有关资料，掌握土地、房屋的原始情况；


（3）审查申请登记的内容与《国有土地使用权出让合同》或建设用地批准文件的内容是否一致；土地使用权出让金是否按出让合同约定交清；


（4）集体土地所有权登记审查《土地调查认可书》是否有相邻单位签章认可；农村集体建设用地批准文件是否为有权机关批准；农村居民是否只登记一处宅基地（继承除外）；宅基地的使用权人是否为本集体经济组织的居民；


（5）房屋设定登记审查是否建立楼盘表，申请登记的房屋坐落、建筑面积、套内建筑面积、结构、层数、用途、共用部位是否与《房屋面积测算报告》一致；申请登记的内容与《建设工程规划验收合格证》、建设工程竣工验收证明记载的内容是否一致；


（6）需要公告询异的，在《重庆日报》或《重庆晨报》或《重庆晚报》刊登的公告，其结果有无异议；


（7）土地使用权转让审查是否符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的上规定。划拨土地使用权股权转让是否补交土地收益金；


（8）改制后企业仍按划拨方式使用土地的，审查是否符合国家划拨土地使用权的有关规定；


（9）使用授权经营单位土地的申请人转让土地使用权审查是否经过授权经营单位同意且在授权经营单位内部转让；


（10）审查土地、房屋的用途是否改变；用途改变的，审查是否有土地、规划部门的相关批准文件或更改合同；是否按规定补交土地出让金、土地收益金；


（11）土地、房屋更正登记审查补充提交的原始资料的合法性；依职权更正登记的审查土地房屋权属证书的内容是否与原始档案一致；是否与《房地产登记簿》内容一致；


（12）是否有《条例》第十二条的情形。


根据上述核对情况，确认申请是否符合权属来源合法、界址清楚、面积准确。经审查不符合登记条件的，填写《不予登记通知书》送申请人。符合登记条件的，签注审查意见。


3．签注审查意见


（1）该土地房屋原基本情况。包括原权利人姓名或单位名称，土地取得的方式、面积、用途、使用年限，土地房屋是否有司法限制、抵押限制、拆迁限制、异议记载、他项权利记载等；


（2）土地、房屋登记的原因及依据。土地的取得方式，土地、房屋设定、变更、更正、注销的依据或原因，出让金收取情况；


（3）土地房屋拟登记内容。登记类型，登记的面积、用途、使用年限、共有部位及设施；


（4）根据税费种类计算收取税费金额；


（5）审查人员姓名、签注意见及时间。


（二）审核确认


1．审核人根据初审人签注的审查意见，作如下审查：


（1）申请人申请登记的各类情况，与初审人确认的审查意见及申请人提交的资料内容是否一致；


（2）是否符合权属来源合法、界址清楚、面积准确的基本要求；


（3）使用的登记类型是否适当；


（4）应附记的事项是否记明，征收税费的项目、标准和金额是否符合规定，各栏目的签名或盖章是否齐全；


（5）审查中发现有问题的，批准人应查明原因，发回审查人补正。批准人也可根据具体情况直接纠正和处理。


2．审核人签注是否同意登记的意见、姓名、时间。


（三）按照本《操作规程》的规定，报市国土房管局审核的土地房屋权属登记采取三审。区县（自治县、市）登记机构按照前面的审查程序审查完毕后，审核确认由登记机构的负责人行使。区县（自治县、市）登记机构的登记时限为设定登记及权属转移变更登记20个工作日、非权属转移变更登记5个工作日。


土地房屋抵押注销登记、土地房屋灭失注销登记、土地房屋权利终止注销登记采取一审。初审人员审查符合注销登记要求的直接签注同意注销登记，不再送审核人审核。


五、登记发证


登记发证是登记机构将审核确认的集体土地所有权、土地使用权、房屋所有权或他项权利记载于《房地产登记簿》，并依据有关规定核发证书的过程。


（一）房地产登记簿


《房地产登记簿》由《房地产登记卡》组装而成。以县级行政区为单位组建《房地产登记簿》。《房地产登记簿》按街道（乡、镇）装订成册，每个街道（乡、镇）可分若干册，每册内的《房地产登记卡》按门牌号顺序排列。


未使用计算机操作系统进行登记的，初审人员根据审查意见填写《房地产登记卡》，使用计算机操作系统的缮证时输出《房地产登记卡》。《房地产登记卡》一式两份，一份《房地产登记卡》存登记科室内，一份送档案室。


《房地产登记卡》要及时更新。土地房屋权属变更登记，权利人不发生变化的其变更情况在《房地产登记卡》续卡上记载；权利人发生变化的重新更换《房地产登记卡》，新卡替换旧卡的位置，旧卡归档案室保存。


（二）土地房屋权属证书


《房地产权证》分为绿色、红色两种颜色，国有土地及其地上房屋颁发绿色《房地产权证》，集体土地及其地上房屋颁发红色《房地产权证》。


（三）编号缮证


1．编制《房地产权证》、《集体土地所有证》证书号。


（1）土地房屋权属登记机构合一的《房地产权证》编号。


①房屋所有权、土地使用权编号采取“区县（自治县、市）代码+年份+5位数”方式；


②他项权利编号采取“区县（自治县、市）代码+年份+T+5位数”方式。


（2）机构分设的《房地产权证》编号。


①仅土地使用权办理登记的编号方式为“区县（自治县、市）代码+D+年份+5位数”，由土地登记机构编号；


②房地产登记的编号方式采取“区县（自治县、市）代码+年份+5位数”，由房屋登记机构编号；


③只记载土地房屋他项权利的《房地产权证》编号，前面部分不变，只在“年份”与数字之间加“T”。


以土地为主办理他项权登记的，“区县（自治县、市）代码+D+年份+T+5位数”；以房屋为主办理他项权登记的，“区县（自治县、市）代码+年份+T+5位数号码”。


（3）红色《房地产权证》在各区县（自治县、市）代码前加“丁”，其余编号规划与绿色《房地产权证》编号规则一致。


（4）《集体土地所有证》按各区县（自治县、市）现行规定编号。


2．计算机打印《房地产权证》、《集体土地所有证》。国有土地使用权出让、划拨或项目转让的土地登记，打印“土地状况”和权利人信息部分内容，“房屋状况”、“他项权利设定”部分加盖“此页空白”印章；土地房屋抵押登记填写“他项权利设定”页，“土地状况”、“房屋状况”部分均加盖“此页空白”印章。遗失补发的证书附记栏加盖“补发”印章。


3．核对证书的内容是否与审核意见一致、有无遗漏。


4．检查是否有应当在权证中记明的事项，如抵押登记、他项权利等不得遗漏。


（四）配图


将绘制好的附图由窗口工作人员张贴在权证指定位置上，并加盖骑缝章。


（五）收费


收费人员按土地房屋登记批准收取的各项税费标准，开具收款票据收取税费。


（六）发证


初审人员或缮证人员将打印好的《房地产权证》、《集体土地所有权证》送窗口。窗口工作人员完成下列工作：


1．检验领证人的身份证件及已缴税费收据。


2．收回《业务受理单》收据，将《发件登记簿》交领证人在领证栏目里签名。并记明日期、领证人的身份证件名称及号码。


3．发给领证人《房地产权证》或《集体土地所有权证》时，经其验看无异议后，在《业务受理单》收据联加盖“权证发讫”印章并入登记案件收存。


4．申请注销登记的，在《业务受理单》收据联加盖“注销登记已办结”专用章，须退还土地房屋权属证书的一并交申请人。


六、更正登记、注销登记的操作程序


（一）更正登记的操作程序


1．依申请更正登记


（1）登记机构进行外业房地籍调查；


（2）查阅《房地产登记簿》及原土地房屋文档；


（3）登记机构审查申请人补充提交的原始凭证；


（4）经审核符合更正登记条件的，办理更正登记；不符合更正登记条件的，填写《不予登记通知书》交窗口，送申请人。


2．依职权更正登记


（1）登记机构进行外业调查；


（2）查阅《房地产登记簿》及原土地房屋文档；


（3）经审核符合更正登记条件的，登记机构将更正登记结果在土地房屋所在地张贴《更正公告》，填写《更正登记通知书》送土地房屋权利人；


（4）登记机构凭土地房屋权利人提交的《更正登记通知书》、土地房屋权属证书办理更正登记；


（5）土地房屋权利人不提交土地房屋权属证书的，登记机构直接更正《房地产登记簿》记载事项；填写注销原土地房屋权属证书的《公告》一式两份，一份在土地房屋所在地张贴，另一份存入档案。


（二）注销登记的操作程序


1．查阅《房地产登记簿》及原土地房屋文档。


2．按照本《操作规程》第二部分的要求审核，经审核符合注销登记条件的，在申请人提交的土地房屋权属证书上加盖“注销”专用章；对土地房屋抵押注销的在申请人提交的他项权利证书上加盖“注销”专用章，在土地房屋权属证书注明抵押登记已注销，加盖“区县土地房屋抵押登记专用章”。


3．司法裁定注销且申请人不提交原土地房屋权属证书的，填写注销《公告》一式两份。一份由登记机构在土地房屋所在地张贴，另一份存入登记档案。


4．行政注销且无法收回原土地房屋权属证书的，填写注销《公告》一式两份，一份由登记机构在土地房屋所在地张贴，另一份存入登记档案。并填写《行政处理决定书》、《行政处理决定书送达回证》送土地房屋权利人。


七、其他登记的操作程序


（一）地下土地使用权的登记


1．地上、地下建筑物连为一体的土地使用权登记，按地面土地使用权确权。办理分户证时具体操作，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。


2．地上、地下建筑物连为一体且地上建筑物为多幢的，将地下建筑物的建筑面积计入地面多幢房屋建筑总面积，按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊多幢房屋的占地面积。


3．离开地面一定深度单独建造的地下建筑物的土地使用权（地下权）登记，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在《房地产权证》土地部分“备注”栏注明“地下使用权”及相应地上土地使用权的特征。


（二）市政工程架空构筑物的登记


1．市政工程架空构筑物的登记由各区县（自治县、市）土地行政主管部门按照土地使用权登记的有关规定办理。


2．高速公路中的桥梁登记按高速公路的有关规定办理，不再对桥梁、隧道单独发证。


3．市政工程架空构筑物为跨区的独立跨江大桥的登记由市国土房管局按照使用权登记的有关规定直接办理。


（三）限制登记


1．检查身份证件


查看申请人的身份证件。申请人为单位的，应检验单位出具的《介绍信》。


2．查阅土地房屋文档


（1）限制登记的土地房屋是否进行权属登记;对土地房屋已办理变更登记的，收件人员应告知申请人。


（2）限制登记的土地房屋是否已进行限制登记;对土地房屋已受理司法查封的，人民法院作轮候查封时，收件人员应填写《土地房屋权利限制告知书》。


3．检查提交的资料是否符合限制登记的要求


（1）申请异议记载提交的资料是否与土地房屋权利有利害关系。


（2）申请拆迁限制是否提交拆迁行政主管部门出具的《暂停办理通知书》。

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