天津市人民代表大会常务委员会会议制度若干规定

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房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益？
案件事实：
2007年，顾某在某县城区开发建房一栋，楼房七层，每层一套。同年顾某将三至七楼全部出售给他人，并订立《房屋买卖合同》，购房人按合同约定扣除办证押金5000元后，将购房款全部付清。房竣工后购房人进行了装修并迁入居住。2010年县政府清理违章建筑，顾某按政策补缴了相关税费款。补缴税费款后，顾某要求购房人分担，与购房人未能达成一致。2012年1月6日，顾某将四至七楼的产权证办在自已的名下。同年6月，顾某用四至七楼四套住房为自已和他人在某银行小企业信贷中心办理了贷款抵押登记。顾某与慎某于1992年以夫妻名义同居生活，生充一男一女，2010年5月19日，经法院调解离婚。离婚时约定，共同财产红旗轿车一辆归慎某，其余财产归顾某。庭审记录显示，顾某与慎某离婚时只有一套房屋（一楼与二楼组成的复式房）。现购房人和贷款人均向法院提起民中诉讼，请求法院依法保护己方权利。顾某在诉讼过程是因交通事故死亡。
本案的焦点：其一，贷款抵押合同是否有效，借款人与贷款是否有患通情形；抵押物是否为顾某与慎某的夫妻共同共有财产；其二房屋买卖合同交易安全与房屋抵押合同交易安全发生利益冲突时优先保护哪种利益。
笔者观点：

一、贷款抵押合同无效
（一）、用夫妻存续期间的共同共有财产设定抵押，夫妻另一方未同意的，其设立抵押的行为应当认定为无效。
1、顾某与慎某自1992年以夫妻名义共同生活，至2010年5月19日经法院调解离婚，此期间双方系夫妻关系。2007年顾某出卖的房屋属其夫妻共同财产，其离婚时并未处理。
2、顾某用夫妻共同财产（出售给第三人的房屋）设立抵押未经共同共有人慎某同意，依最《高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”的规定，其设立抵押的行为应当认定为无效。
（二）、顾某用已出售的房屋用于贷款抵押系属故意，贷款人在订立抵押合同时未尽到审慎审查义务，存有过错，双方订立抵押合同属民法上的恶意串通情形。
1、2010年5月19日，顾某与慎某经法院调解离婚，从调解协议的第三条的内容“共同财产红旗轿车（粤BXA502）一辆，归被告（慎某）所有，其余财产归被告所有。”可以得知，离婚调解协议并明确，用于抵押贷款的房屋系顾某所有。据其离婚庭审笔录，其离婚时，夫妻共有的房屋只有一套。离婚调解协议书已作为抵押登记的文件材料。
2、贷款人与抵押人（或者借款人）在《房地产抵押合同》中约定了下列内容：“抵押房地产在担保期间，由抵押人占有使用，并负责维修，确保房屋完好无损，产生收益亦归抵押人所有。”“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。在《最高额抵押合同》中约定了下列内容：“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意随时接受债权人对抵押物的检查。”“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或者其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。”“本合同担保的债务清偿完毕前，抵押人保证妥善保管、使用、维护抵押物，未经债权人书面同意，保证不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。”从上述约定来看，贷款人在办理房屋抵押贷款前，对抵押的房屋应当了解其状况。
3、贷款人在庭审中陈述其工作人员已到现场了解了抵押房屋的现状，用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登记表上的使用人为顾某。贷款人既已派工作人员到现场了解了抵押物的状况就应当如实记载，不管工作人员了解到的是设定抵押的房屋已出租他人还是已出售给他人，贷款人均未尽一般人具有的起码的注意义务。其只要稍作了解就该案的情形就不会发生。故应当认定，贷款人应当知道其行为可能会造成购房人的损害，其行为出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。
4、从侵权法的角度，贷款订立贷款抵押合同的行为也侵害了购房人的财产权益，构成对购房人的侵权。
依《侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”和第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，本案原告订立抵押合同的行为已侵害了购房人的民事权益—财产权益，构成对购房人的侵权。。
三、本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，即应优先保护消费购房债权。
1、购房消费者在我国是一个弱势群体。鉴于我国房地产价格与居民收入不成比例，房地产市场交易不规范，房地产商占据了强势地位，购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实，最高人民法院特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1 条至第2 条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。据此，只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款，其请求权即可对抗其他物权，至于其是否占有房屋，在所不问。
本案中，顾某所进行的建房行为属个人从事房地产开发行为，其出卖给购房人的房屋是毛坯房即期房，购房人购房是为自住，即为购房消费。购房人购房后支付了购房款，对房屋进行了装修，并实际占有了房屋，且现已居住多年。按举轻以明重的裁判规则，本案应类推适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，优先保护第三人的请求移转房屋所有权的债权。
2、从占有权人与抵押权人的利益衡量，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
（1）、购房人基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋，依《物权法》的规定，系有权占有，其占有权属自物权范畴，受物权法保护。依现有法律规定，购房人对该房屋享有占有、使用、收益和处分等全部权能。再依《物权法》第241条“基于合同系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者不明的确的，依照有法律规定”的规定，贷款人无权对购房人行使抵押权。
（2）、贷款人基于抵押合同关系对房屋享有抵押权，依《物权法》的规定，其对房屋有优先受偿权，该项优先受偿权属他物权的范畴。
（3）、购房人受让房屋后，对房屋进行了装修，其装修物与原物构成一个整体，形成附合物，且购房人是装修物的所有人。依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”所蕴涵的法理，结合第三人在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有、使用、获取收益的事实，贷款人对抵押的房屋的优先受偿权不应保护。
　　（4）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依举轻以明重的司法裁判规则，购房人的买受权更应受到法律的保护。
（5）、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已出买给峥房人，而不是抵押权存续期间出卖给购房人的，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
　　综上情事，在为维护房屋买卖交易安全（生存利益）与为维护贷款抵押交易安全（对抗第三人的权利）两权相衡的价值选择时，如何求得利益平衡或者相对平衡，应适用“两利相衡取其重、两弊相衡取其轻”之司法裁判规则予以裁判。笔者认为，在本案中，购房人的交易目的是为居住而购房，事实上购房人一家也在所购房屋内居住生活，由此，购房人的权利涉及到居住权问题，而居住权属生存权范畴，生存权又属人权范畴，但贷款人属商事主体，其权利仅涉及财产权问题，而该权利的实现与否与生存权无关，因此，权衡贷款人与购房人的利益，购房人的利益远较贷款人的利益为重，依《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，故应优先保护购房人的生存利益。如果优先保护贷款人的利益，将购房人居住的房屋拍卖，由贷款人优先受偿，势必造成购房人人一家无房可居，流离失所的困境，严重影响社会的和谐与稳定大局，也与“服务大局”的社会主义法治理念相悖。

作者：江西问章律师事务所律师

2013年7月15日
黑龙江省人大常委会


黑龙江省邮政条例


　 （2001年12月15日黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过）

　 第一章总则

　 第一条为加强邮政管理，规范邮政市场，保护通信自由和通信秘密，保障国家通信安全，维护当事人的合法权益，促进邮政事业发展，根据《中华人民共和国邮政法》及有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　 第二条本条例适用于本省行政区域内的邮政管理。

　 第三条邮政是社会公用事业，承担国家指定的为社会提供普遍服务的义务。

　 各级人民政府应当加强对邮政事业的领导，并予以扶持，促进和保障邮政事业的发展。

　 第四条省邮政管理部门主管本省邮政工作，负责组织实施本条例。

　 市（行署）、县（市）邮政管理部门负责本行政区域内邮政管理工作。

　 各级人民政府有关行政管理部门应当依法共同做好邮政管理工作。

　 第五条任何单位和个人都有保护邮政设施、维护邮政安全和畅通的责任，并有权制止、举报破坏邮政设施和危害邮政安全的行为。

　 第二章规划与建设

　 第六条各级人民政府应当将邮政事业发展纳入国民经济和社会发展计划，将邮政设施建设纳入城市建设总体规划，并保障实施。

　 省邮政管理部门应当编制全省邮政建设和发展规划，市（行署）、县（市）邮政管理部门应当根据省的邮政建设和发展规划编制本地区的实施规划。

　 乡、镇建设规划，应当含有邮政网点建设内容。

　 第七条建设住宅区、工矿区、商业区、开发区、会展中心、大型体育场（馆）、机场、港口、火车站等工程项目时，应当根据邮政网点布局要求，配套建设邮政设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。

　 城市规划部门在审查前款规定的工程项目时，对未配套设置邮政设施的，不予批准。

　 第八条属于城市基础设施的邮政设施建设用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，免征城市建设配套费。

　 邮政生产场地和服务场所必须用于办理邮政业务，不得擅自改变使用性质。

　 第九条邮政企业在方便用邮的地方设置邮政报刊亭、邮政信筒（箱）、自动售报机等服务设施，应当会同城市规划、市政、市容管理部门制订具体实施方案，并由邮政企业统一组织实施、管理，免交城市道路占用费。

　 第十条接收邮件的邮政信报箱是居民楼房的配套设施，设计单位应当将其纳入民用住宅建筑设计标准。

　 新建城镇住宅楼房或者住宅小区每一单元的地面层应当安装与住户房号相对应的信报箱或者在楼房集中处设置信报箱，供住户接收邮件使用，其设置费用由建设单位承担。

　 已建成并投入使用的住宅楼房或者住宅小区，邮政企业应当统一补建邮政信报箱，已设置收发室的除外。

　 第十一条因建设需要拆迁邮政设施的，建设单位应当与邮政企业协商，按照就近安置、方便用邮、先安置后拆迁、不少于原有使用面积的原则进行，保证邮政服务正常进行和不降低服务标准。所需费用由建设单位承担。

　 第三章服务与保障

　 第十二条邮政营业场所应当设置明显标志，公布营业时间、服务项目、资费标准和监督电话。邮政信筒、箱应当标明开取时间和频次。

　 第十三条对具备邮件投递条件的新用户，邮政企业应当自用户办理邮件投递登记手续之日起7个工作日内安排投递。

　 未具备邮件投递条件的，邮政企业可以将邮件投递至用户指定的邮件代收点或者用户指定的邮政信报箱。

　 第十四条邮政企业可以根据用户的要求，与用户签订延伸投递服务协议，约定延伸投递服务的位置和方式。接受延伸投递服务的用户，应当依照价格管理部门核定的标准缴纳服务费。

　 第十五条邮政企业应当设置监督信箱和投诉电话，受理邮政服务质量投诉，接受用户的监督。

　 邮政企业应当自接到用户举报或者投诉之日起10日内予以答复。

　 第十六条住宅楼房或者住宅小区邮政信报箱产权人或者受其委托的物业管理单位应当负责邮政信报箱的日常管理，相应的维修、更换费用由产权人承担。

　 第十七条邮政企业及其工作人员对用户邮件、汇款和储蓄存款负有保密和保护责任，不得向任何组织或者个人提供用户用邮情况，保证邮件安全。法律另有规定的除外。

　 第十八条邮政企业应当按照规定的时限，安全、准确投递邮件，给据邮件投递以用户、代办单位、住宅区或单位收发室的工作人员签收为妥投。

　 第十九条邮政业务代办单位、住宅区或者单位收发室的工作人员应当及时传递邮件，并对邮件负有保密和保管责任，对错投、误投和无法投递的邮件，应当及时通知邮政企业收回。

　 邮政管理部门应当加强对邮政业务代办单位、住宅区或者单位收发室工作人员的监督，确保代办邮件准时、安全送达。

　 第二十条发现邮件丢失、毁损的，用户可以在规定的查询期限内持据向当地邮政企业查询，邮政企业应当按照规定的程序、时限予以办理，不得积压、延误，并及时将查询结果答复用户。

　 属于邮政企业过错造成邮件丢失、毁损的，邮政企业应当依据有关规定予以补投或者赔偿。

　 第二十一条邮政企业工作人员应当遵守服务规范和职业道德，不得有下列行为：

　 （一）无故拒办邮政业务或者擅自中止对用户的业务服务；

　 （二）积压、延误、丢失、隐匿、毁弃、私拆、盗窃邮件，贪污冒领用户款项，撕揭邮票等；

　 （三）擅自改变邮政业务收费标准或者设立收费项目；

　 （四）利用职务便利，囤积、截留和非法倒卖邮票，牟取非法利益；

　 （五）转让、出租、出借邮政生产用品用具和邮政专用标识；

　 （六）其他违反法律法规的行为。

　 第二十二条运邮车辆或者工作人员执行任务途中发生道路交通违章，公安交通管理机关作出询查记录后予以放行，责任人完成任务后应当主动接受处理。

　 发生道路交通事故的，公安交通管理机关应当协助保护邮件、钱款安全，并及时告知邮政企业处理。

　 第二十三条街道名址管理部门设置的街道名称牌，应当附印邮政编码。

　 第二十四条任何单位和个人不得有下列行为：

　 （一）私开、违法封闭邮政信筒（箱），向邮政信筒（箱）内投放易燃、易爆、腐蚀性物品或者其他杂物；

　 （二）在邮政设施周围设摊、堆物、停放车辆，妨碍邮政业务正常进行；

　 （三）伪造用于邮政业务的有价证卡；

　 （四）伪造、盗用、损毁邮政用品用具；

　 （五）伪造、冒用邮政专用名称、标识。

　 第四章市场管理

　 第二十五条下列业务由邮政企业专营：

　 （一）信件和其他具有信件性质的物品的寄递业务；

　 （二）现行通信用普通邮票的销售；

　 （三）印有“中国邮政”字样明信片的制作；

　 （四）法律、法规规定由邮政企业专营的其他业务。

　 第二十六条邮政管理部门有权对经营快件寄递业务的单位和场所进行监督检查，被检查单位及其工作人员不得阻挠和拒绝。

　 工商、公安、国家安全、国家保密、海关等有关部门应当在各自职责范围内做好快件寄递市场管理工作。

　 第二十七条邮政企业可以委托符合条件的单位或者个人代办邮政业务；代办单位或者个人应当执行邮政业务规定和资费、服务标准，接受当地邮政管理部门的监督管理。

　 接受委托的单位和个人不得将代办的业务再行委托。

　 第二十八条申请开办集邮票品集中交易市场的单位和个人，应当到省邮政管理部门办理《集邮票品集中交易市场开办许可证》，并持证到当地工商行政管理部门申请办理登记后方准开业。

　 申请经营集邮票品的单位和个人，应当到当地工商行政管理部门办理登记手续，并于登记后7个工作日内到当地邮政管理部门备案。

　 第二十九条《集邮票品集中交易市场开办许可证》实行年检登记制度。持证者应当在规定时间内到原批准机关办理年检登记手续。逾期不办的，其许可证自行失效。

　 第三十条集邮票品集中交易市场开办者和经营者不得有下列行为：

　 （一）经营伪造、变造的邮资凭证；

　 （二）经营国家禁止流通的邮票和集邮品；

　 （三）经营未经省邮政管理部门批准制作的集邮品；

　 （四）经营走私进口其他国家（地区）发行的邮票及其制品；

　 （五）先于发行期出售邮资凭证；

　 （六）未经批准擅自从事集邮票品的进出口业务；

　 （七）其他违反国家有关规定的经营活动。

　 第三十一条下列集邮品的制作，由省邮政管理部门审批和监制：

　 （一）无邮资明信片；

　 （二）特种信封（纪念封、首日封、邮简等）；

　 （三）放大或者缩小仿印邮票图案；

　 （四）具有经营性质的集邮品。

　 第三十二条下列邮政标准用品用具的生产、制作，由省邮政管理部门监制，并核发《邮政标准用品用具生产监制证》：

　 （一）邮政通信用标准信封；

　 （二）国内邮件袋牌；

　 （三）邮袋封扎带（绳）；

　 （四）邮政包裹包装箱；

　 （五）邮政信报箱；

　 （六）双孔铅志；

　 （七）国家邮政主管部门规定由省邮政管理部门监制的其他邮政标准用品用具。

　 前款第（一）项规定的邮政通信用标准信封，须经省以上质量技术监督部门计量认证、审查认可的法定检验机构检测合格。

　 第三十三条《邮政标准用品用具生产监制证》有效期为三年，在生产监制证期满换发新证前三个月内，持证企业应当申请复审核发新证。

　 信封生产企业不得转让、租借信封生产监制证号；任何单位和个人不得盗用、冒用信封生产监制证号生产信封。

　 第三十四条任何单位和个人不得生产、销售、使用不符合国家标准规定的信封以及不符合行业标准规定的明信片，对使用不符合国家标准规定的信封以及不符合行业标准规定的明信片的，邮政企业不予收寄，已投入邮政信筒（箱）的，按照退信处理。

　 第三十五条邮政执法人员在对经营快件寄递、集邮票品业务，生产、销售邮政标准用品用具及其他经营邮政业务的单位和场所进行监督检查时，可以行使下列职权：

　 （一）调查、询问被检查单位和当事人；

　 （二）查阅有关文件、单据凭证、帐簿和其他资料；

　 （三）检查有关物品；

　 （四）对涉及违反邮政法律、法规行为的有关证据，可以依法登记、提取、保存；

　 （五）法律、法规赋予的其他职权。

　 邮政行政执法人员在执行公务时，对涉及当事人商业秘密的，应当予以保密。

　 第五章法律责任

　 第三十六条违反本条例第十一条规定，未征得邮政企业同意，非法拆迁邮政设施的，由邮政管理部门责令建设单位在保证邮政服务正常进行的前提下，限期予以补建或者妥善安置。

　 第三十七条违反本条例第二十一条规定的，由所在单位或上级主管部门视情节给予警告、记过、降级、撤职、开除等处分；造成损失的，予以赔偿。有违法所得的，由邮政管理部门没收违法所得，并可处违法所得的1至3倍罚款。

　 第三十八条违反第二十四条第（三）、（四）、（五）项规定，尚未构成刑事犯罪的，由邮政管理部门给予警告、没收违法所得和非法财物，并处以1千元以上5千元以下罚款；情节严重的，处以5千元以上1万元以下罚款。

　 第三十九条违反本条例第二十五条第（一）项规定的，由邮政管理部门会同工商行政管理部门依照有关规定处罚。违反本条例第二十五条第（二）、（三）、（四）项规定的，由邮政管理部门没收违法所得和非法财物，并处以违法所得3至5倍的罚款。

　 第四十条违反本条例第二十八条规定，由邮政管理部门视情节予以警告或者处以2千元以上1万元以下罚款。

　 第四十一条违反本条例第三十条第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的，由工商行政管理部门依照有关规定处罚。违反本条例第三十条第（五）、（六）项规定的，由邮政管理部门没收违法所得和非法财物，并处以违法所得1至3倍罚款。

　 第四十二条违反本条例第三十一条、第三十二条第二款、第三十三条规定，未经省邮政管理部门审批和监制，擅自制作邮政标准用品用具和集邮品的，由省邮政管理部门予以警告，没收违法所得和非法财物，并处以违法所得3至5倍的罚款。对违反国家标准印制邮政通信用信封的，由邮政管理部门会同质量技术监督部门按照国家有关规定处罚。

　 第四十三条违反本条例规定并触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　 第四十四条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起行政复议或提起行政诉讼，逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

　 第四十五条邮政管理执法人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　 第六章附则

　 第四十六条本条例下列用语的含义是：

　 （一）信件，指信函和明信片。信函，指以套封形式传递的书信和各类文件、单据、证件、通知、有价证券；明信片，是指裸露寄递的卡片形式的信息载体。

　 （二）具有信件性质的物品，指以符号、图案、音像等方式传递的信息的载体，包括印有“内部”字样的书籍、报刊、杂志等资料，具有通信内容的音像制品、计算机信息媒体等，国务院邮政主管部门规定的其他具有信件性质的物品。

　 （三）集邮票品，是指邮资凭证和集邮品。

　 （四）邮件，指通过邮政企业寄递的信件、印刷品、邮包、汇款通知、报刊等。

　 （五）快件寄递业务，是特快专递、速递、快递等业务的统称；

　 （六）邮政设施，指邮政生产场地和服务场所、邮政标志、邮政编码牌、无人值守邮局、邮政信筒（箱）、居民住宅信报箱、邮政报刊亭、自动取款机、自动售报机等。

　 第四十七条本条例自2002年2月1日起施行。

　 黑龙江省第九届人民代表大会

　 常务委员会公告

　 第68号

　 《黑龙江省邮政条例》已由黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第26次会议于2001年12月15日通过，现予公布，自2002年2月1日起施行。

　 黑龙江省人民代表大会常务委员会

　 2001年12月15日