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中国银行业监督管理委员会 国家外汇管理局


中国银行业监督管理委员会、国家外汇管理局关于印发《信托公司受托境外理财业务管理暂行办法》的通知
(银监发[2007]27号)

各银监局，国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局，中诚信托投资有限责任公司、中信信托投资有限责任公司、中国对外经济贸易信托投资有限责任公司：
为促进信托公司健康发展，鼓励具备资质的信托公司进行审慎金融创新，提高自身竞争能力，在严抓风险控制和防范的同时，落实“分类监管，扶优限劣”的监管政策，中国银行业监督管理委员会和国家外汇管理局制定了《信托公司受托境外理财业务管理暂行办法》。现将该办法印发给你们，请遵照执行。

二○○七年三月十二日


信托公司受托境外理财业务管理暂行办法

第一章 总则

为规范信托公司受托境外理财业务，根据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，制定本办法。
本办法所称受托境外理财业务，是指境内机构或居民个人（以下简称委托人）将合法所有的资金委托给信托公司设立信托，信托公司以自己的名义按照信托文件约定的方式在境外进行规定的金融产品投资和资产管理的经营活动。投资收益与风险按照法律法规规定和信托文件约定由相关当事人承担。
信托公司开展受托境外理财业务，应当遵守境内外相关法律法规及本办法规定，并采取切实有效的措施，加强相关风险的管理。
中国银行业监督管理委员会（以下简称中国银监会）负责信托公司受托境外理财业务的准入管理和业务管理。国家外汇管理局（以下简称国家外汇局）负责信托公司受托境外理财业务涉及的外汇管理。

第二章 业务资格审批

中国银监会按照行政许可的有关程序和规定，对信托公司申请办理受托境外理财业务进行资格审批。
信托公司开办受托境外理财业务应当符合下列条件：
（一）注册资本金不低于10亿元人民币或等值可自由兑换货币。经批准具备经营外汇业务资格，且具有良好开展外汇业务经历。连续2年监管评级为良好以上。
（二）最近2年连续盈利，且提足各项损失准备金后的年末净资产不低于其注册资本金；最近2年没有受到监管部门的行政处罚。
（三）具有健全的公司治理结构、内控制度和风险管理机制，且执行良好。
（四）配备能够满足受托境外理财业务需要且具有境外投资管理能力和经验的专业人才（2年以上从事外币有价证券买卖业务的专业管理人员不少于2人）；设有独立开展受托境外理财业务的部门，对受托境外理财业务集中受理、统一运作、分账管理。
（五）具备满足受托境外理财业务需要的风险分析技术和风险控制系统；具有满足受托境外理财业务需要的营业场所、计算机系统、安全防范设施和其他相关设施；在信托业务与固有业务之间建立了有效的隔离机制。
（六）中国银监会规定的其他审慎性条件。
信托公司向中国银监会申请开办受托境外理财业务资格，应当提交以下材料（一式三份）：
（一）由信托公司法定代表人签署的申请书，内容至少包括申请人基本情况、拟申请外汇额度、投资计划。
（二）信托公司开办受托境外理财业务的可行性报告，内容至少应当包括公司资质情况、业务发展规划、目标客户群定位、业务可行性分析及资源配置情况。
（三）内部控制与风险管理制度。内部控制制度和风险管理制度至少应包括：受托境外理财业务管理制度；外汇投资或外汇交易管理制度；市场风险管理制度。
（四）开办受托境外理财业务人员和部门的情况介绍，包括从事境外投资专业人员简历。
（五）托管人有关材料和协议草案。托管协议草案应明确拟聘请托管人。由于管理程序、商务谈判等原因无法确定托管人时，可以暂不填写托管人的情况，但需在协议草案中明确说明信托公司与托管人的主要权利和业务，并在明确托管人后，将托管人基本情况及时报告监管部门。
（六）满足本办法第六条条件的有关证明材料，至少应包括经营外汇业务的证明文件及复印件，经审计的最近2年的财务报告和报表。
（七）中国银监会要求的其他文件。

第三章 业务管理

信托公司取得受托境外理财业务资格后，开办受托境外理财业务适用报告制，报告程序和要求参照相关规定。
信托公司报告开办受托境外理财业务时，应提交以下材料：
（一）产品的可行性分析报告。
（二）信托文件草案。
（三）托管协议。
（四）风险申明书。
（五）信托财产运用方案。
（六）风险控制技术说明。
（七）信息披露及风险管理报告格式。
（八）推介方案。
（九）业务部门及人员简介。
（十）外部律师出具的法律意见书。
（十一）中国银监会要求的其他材料。
信托公司开办受托境外理财业务，可以针对机构投资者和具有一定风险识别、判断和承担能力的自然人设立受托境外理财信托。
受托境外理财信托业务包括为单一委托人设立的受托境外理财单一信托产品和对2个以上（含2个）委托人设立的受托境外理财集合信托计划，各当事人在信托文件中约定相应的权利义务，受托人根据信托文件的约定对信托财产实施投资管理和受托管理。
信托公司接受委托人资金的，应核实委托人确实具备相应的投资资格，且其投资活动符合中国及投资所在地国家或地区的法律规定。严禁信托公司向境内机构出租、出借或变相出租、出借其境外可利用的投资账户。
信托公司设立受托境外理财单一或集合信托，接受单个委托人的资金数额不得低于100万元人民币或按信托成立日前1日中国外汇交易中心公布相应汇率中间牌价计算的等额外汇。
信托公司应当根据受托境外理财信托计划的风险状况，设置适当的期限和销售起点金额，并对目标客户群进行风险适应性调查。
信托投资公司的受托境外理财集合信托计划，其资金的运用限于下列投资品种或者工具：
(一)国际公认评级机构最近3年对其长期信用评级至少为投资级以上的外国银行存款。
(二)国际公认评级机构评级至少为投资级以上的外国政府债券、国际金融组织债券和外国公司债券。
(三)中国政府或者企业在境外发行的债券。
(四)国际公认评级机构评级至少为投资级以上的银行票据、大额可转让存单、货币市场基金等货币市场产品。
(五)中国银监会规定的其他投资品种或者工具。
信托公司的受托境外理财单一信托产品，其资金的运用限于下列投资品种或者工具：
（一）第十五条规定的投资品种或者工具。
（二）为规避受托境外理财单一信托产品风险，涉及金融
衍生产品交易的品种或者工具。
信托公司应按照《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办
法》的规定获得相应的经营资格。
信托公司应当作为金融衍生产品的最终用户进行相关交易，不得作为金融衍生产品的交易商和造市商投资金融衍生产品或者工具。
（三）中国银监会规定的其他投资品种或者工具。

第四章 投资付汇额度管理

信托公司办理受托境外理财业务，应向国家外汇局申请投资付汇额度。由中国银监会直接监管的信托公司，应向国家外汇局直接递交申请材料。由属地银监局负责监管的信托公司，应向所在地国家外汇局分局、外汇管理部、中心支局、支局（以下简称外汇局）递交申请材料，外汇局初审同意后，逐级上报国家外汇局批准。
信托公司在国家外汇局批准的投资付汇额度范围内，可向投资者推介人民币或外币受托境外理财集合信托计划。信托公司累计净汇出金额不得超过国家外汇局批准的投资付汇额度。
信托公司应持下列文件向国家外汇局或所在地外汇局申请投资付汇额度：
（一）申请书。申请书包括但不限于申请人的基本情况、拟申请投资付汇额度、单一受托境外理财信托产品或集合受托境外理财信托计划情况等。
（二）中国银监会的业务资格批准文件。
（三）托管协议草案。
（四）拟与委托人签订的信托文件草稿。草稿中应包括双方的权利义务及收益、风险承担等相关内容。
（五）国家外汇局要求的其他文件。
国家外汇局自收到完整的申请文件之日起20个工作日内，做出批准或者不批准的批复，书面通知申请人并抄送中国银监会和属地银监局。
信托公司可采取有效措施，通过远期结汇等方式对冲和管理受托境外理财产生的汇率风险。

第五章 账户及资金管理

信托公司从事受托境外理财业务采用境内托管人和境外托管代理人的托管模式。
信托公司从事受托境外理财业务，应当委托经中国银监会认可获得代客境外理财业务托管资格的境内商业银行作为境内托管人，托管其用于境外投资的全部资产。
境内托管人应当根据审慎原则，按照风险管理要求以及国际惯例选择有托管资格的境外金融机构作为境内托管人的境外托管代理人。
境外托管代理人应满足以下条件，并由其境内托管人负责审核：
(一)具有所在国家或者地区监管部门认定的托管资格，或者与境内托管人具有合作关系，且最近3年在所在国家或者地区无受重大处罚记录。
(二)实收资本不低于25亿美元或者等值的自由兑换货币。
(三)国际公认评级机构最近3年对其长期信用评级为A级或者相当于A级以上。
(四)公司治理结构健全、内部管理制度和风险控制机制完善；具备安全、高效的清算交割系统及灾难应变机制。
(五)所在国家或者地区的金融监管制度完善，金融监管部门与中国金融监管机构已签订监管合作谅解备忘录，并保持着有效的监管合作关系。
(六)中国银监会和国家外汇局规定的其他审慎条件。
信托公司对受托管理的信托财产，应在境内托管人处设置托管账户。境内托管人及境外托管代理人必须为不同的信托项目分别设置托管账户。
信托公司开展受托境外理财业务，应实行境内托管人和境外托管代理人、境外托管代理人与境外投资管理人的职责分离。
信托公司应按照市场化原则公平抉择，境内托管人的关联方作为受托境外理财业务的境外托管代理人和境外投资管理人的，应事先向中国银监会报告。
境内托管人应当在境外托管代理人处为信托公司的受托境外理财信托开设境外外汇资金运用结算账户和证券托管账户，用于与境外证券登记结算机构之间的资金结算业务和证券托管业务。
信托公司在收到国家外汇局有关投资付汇额度的批准文件后，应当持批准文件与境内托管人签订托管协议，并开立境内托管账户。境内托管账户可同时包含人民币账户和外汇账户。信托公司应当自境内托管账户开设之日起5个工作日内，向国家外汇局报送正式托管协议。
信托公司境内外汇托管账户的收入范围是：信托公司依据受托境外理财信托项目从受托境外理财信托专用外汇账户划入的资金，依据受托境外理财信托项目从境内人民币托管账户购汇划入的资金，境外汇回的投资本金及收益，以及国家外汇局批准的其他收入。
信托公司境内外汇托管账户的支出范围是：汇往境外外汇资金运用结算账户的资金、汇回受托境外理财信托专用外汇账户的资金，依据受托境外理财信托项目结汇的资金，货币兑换费、托管费、资产管理费等各类手续费，以及国家外汇局批准的其他支出。
接受委托人外汇资金境外理财的，信托公司还应在其资金收付代理银行，为每个信托项目开立一个受托境外理财信托专用外汇账户，用于存放信托产品或计划的受托资金以及信托产品或计划分红、终止等划回的外汇资金。信托公司应在账户开立后5个工作日内向所在地外汇局报备。
信托公司受托境外理财信托专用外汇账户的收入范围为：委托人划入的外汇信托资金、从境内托管账户划回的资金，以及经外汇局批准的其他收入。外汇资金信托账户的支出范围为：按照外汇信托产品或计划中的指定用途向境内托管账户划出外汇信托资金，信托产品或计划终止外汇信托资金和收益的分配、税收代扣、信托合同规定的由信托财产承担的其他费用，以及经外汇局批准的其他收入。
信托公司发行受托境外理财信托计划，应在推介期结束、信托计划成立后，将信托资金按原币种划至境内托管账户。
信托公司划入境内托管账户的人民币资金购汇，应按照对客户结售汇业务的模式办理，并由境内托管人根据资金支付指令通过境内托管账户完成相应的人民币划付和外汇接收操作。信托公司应在与委托人签署的信托合同中，明确人民币资金购汇所使用人民币汇价的确定原则。
境内居民个人以自有外汇资金购买信托公司受托境外理财信托计划的，不得直接使用外币现钞，只能使用本人外汇储蓄账户和资本项目账户内资金，不得使用个人外汇结算账户内资金。本金和收益汇回后，应由境内托管账户经信托专用外汇账户划至受益人外汇储蓄账户，不得直接提取现钞或结汇。
境内机构不得以债务性外汇资金购买信托公司受托境外理财信托计划，以自有外汇资金购买的，本金和收益应由境内托管账户经专用信托外汇账户汇回境内机构的原外汇账户。
信托计划终止后，信托公司应按照信托文件的约定将信托利益支付给受益人或信托文件规定的人。
境内个人以自有人民币资金购买信托公司受托境外理财信托计划的，本金和收益汇回后，可由信托公司结汇后支付给受益人，也可由境内托管账户经信托专用外汇账户划至受益人外汇储蓄账户。境内机构以自有人民币资金购买信托公司受托境外理财信托计划的，本金和收益汇回后，可由信托公司结汇后支付，也可由境内托管账户经信托专用外汇账户划至境内机构的境内外汇账户。有关结汇事项参照第三十一条规定的购汇原则办理。
委托资金为外汇的，信托公司将汇入受托境外理财信托专用外汇账户的本金和收益划回受益人或信托文件规定的人指定的账户。
除有关法律法规规定的职责外，托管人还应当履行下列职责：
（一）为信托公司开设境内托管账户、境外外汇资金运用结算账户和证券托管账户。
（二）监督信托公司的投资运作，发现其投资指令违法、违规的，及时向监管部门和国家外汇局报告。
（三）保存信托公司的资金汇出、汇入、兑换、收汇、付汇和资金往来记录等相关资料，其保存的时间应当不少于15年。
（四）按照规定办理国际收支统计申报。
（五）协助国家外汇局检查信托公司资金的境外运用情况。
（六）监管部门和国家外汇局根据审慎监管原则规定的其他职责。
托管人应当按照以下要求提交有关报告：
（一）自开设信托公司的境内托管账户、境外外汇资金运用结算账户和证券托管账户之日起5个工作日内，向中国银监会、国家外汇局和所在地银监局报告。
（二）自信托公司汇出本金或者汇回本金、收益之日起5个工作日内，向国家外汇局报告有关资金的汇出、汇入情况。
（三）每月结束后5个工作日内，向国家外汇局报告有关信托公司境内托管账户的收支情况。
（四）每一会计年度结束后1个月内，向国家外汇局报送信托公司上一年度外汇资金的境外运用情况报表。
（五）发现信托公司投资指令违法、违规的，及时向中国银监会、国家外汇局和所在地银监局报告。
（六）中国银监会和国家外汇局规定的其他报告事项。
信托公司所在地外汇局应按月汇总辖内信托公司境内托管账户、受托境外理财信托专用外汇账户的开立和撤销情况，并报送国家外汇局。

第六章 业务经营与风险控制

信托公司开展受托境外理财业务，应建立相应的风险管理体系，并将受托境外理财业务的风险管理纳入信托公司风险管理体系之中。信托公司的受托境外理财业务风险管理体系应覆盖受托境外理财业务的各类风险，并就相关风险制定有效的控制制度。风险控制制度至少应包括投资决策流程、投资授权制度、研究报告制度、风险计量制度、绩效考核指标体系等。
信托公司应建立、明确受托境外理财业务的管理部门，制定管理规章制度，明确相关部门和人员的责任。并对具体产品研发、定价、风险管理、销售、资金管理运用、账务处理、收益分配等方面进行全面规范，建立健全有关规章制度和内部审核程序，严格内部审查和稽核监督管理,建立健全内部控制和定期检查制度。
信托公司开展受托境外理财业务，应进行严格的合规性审查，准确界定受托境外理财业务所包含的各类法律关系，明确可能涉及的法律和政策问题，研究制定相应的解决办法，切实防范法律风险。
信托公司应制定受托境外理财信托项目或计划的研发设计工作流程，制定内部审批程序，明确主要风险及应采取的风险管理措施，并按照有关要求向监管部门报送。
信托公司应对受托境外理财信托计划的资金成本与收益进行独立测算，采用科学合理的测算方式预测理财投资组合的收益率。
信托公司应对受托境外理财信托计划设置市场风险监测指标，建立有效的市场风险识别、计量、监测和控制体系。
信托公司将有关市场监测指标作为受托境外理财信托项目或计划的终止条件或终止参考条件时，应在信托文件中对相关指标的定义和计算方式做出明确解释。
信托公司开展受托境外理财业务，在进行相关市场风险管理时，应对利率和汇率等主要金融政策的改革与调整进行充分的压力测试，评估可能对信托公司经营活动产生的影响，制定相应的风险处置和应急预案。
信托公司应当制定受托境外理财业务应急方案，并纳入信托公司整体业务应急方案体系之中，保证信托理财服务的连续性、有效性。
信托公司开展受托境外理财业务涉及其他金融机构的理财产品时，应对产品提供者的信用状况、经营管理能力、市场投资能力和风险处置能力等进行评估，并明确界定双方的权利义务，划分相关风险的承担责任和转移方式。
信托公司应要求提供产品的金融机构提供详细的产品介绍、相关的市场分析报告和风险收益测算报告。
信托公司提供的理财产品组合中如包括其他金融机构的理财产品，应对该产品进行充分的分析，对相关产品的风险收益预测数据进行必要的验证。信托公司应根据产品提供者提供的有关材料和对产品的分析情况，按照审慎原则重新编写有关产品介绍材料和宣传材料。
信托公司研发新的理财产品，应当制定产品开发审批程序，并就产品开发的背景、可行性、拟销售的潜在目标客户群等进行分析，报高级管理层批准。
新产品的开发应当编制产品开发报告，详细说明新产品的定义、性质与特征，目标客户及销售方式，主要风险及其测算和控制方法，风险限额，风险控制部门对相关风险的管理权力与责任，会计核算与财务管理方法，后续服务，应急方案等。
信托公司应当建立新产品风险的跟踪评估制度，在新产品推出后，对新产品的风险状况进行定期评估。
信托公司应根据受托境外理财业务的性质，按照国家有关法律法规和《信托业务会计核算办法》的规定，采用适宜的会计核算和税务处理方法。
现行法律法规没有明确规定的，信托公司应积极与有关部门进行沟通，并就所采用的会计核算和税务处理方法制定专门的说明性文件，以备有关部门检查。
信托公司开展受托境外理财业务，发现客户有涉嫌洗钱、恶意逃避税收管理等违法违规行为的，应按照国家有关规定及时向相关部门报告。

第七章 信息披露与监督管理

信托公司直接或通过代销机构向客户推介信托计划时，应了解客户的风险偏好、风险认知能力和承受能力，评估客户的财务状况，提供合适的理财产品由客户自主选择，并应向客户解释相关投资工具的运作市场及方式，揭示相关风险。
信托公司在对受托境外理财信托计划进行风险揭示时，应提供必要的说明。说明应以充分、清晰、准确、醒目、易于理解的文字至少向投资者告知信托计划的特征及相关风险，确保投资者正确理解风险揭示的内容。
信托公司在与客户签订有关合同前，应提供受托境外理财信托计划预期收益率的测算数据、测算方式和测算的主要依据。
信托公司在每笔受托境外理财信托计划推介结束并成立后5个工作日内，应向银监会、国家外汇局或所在地银监局、外汇局披露信托计划资金总额、信托合同数、购汇金额和自有外汇资金数额等情况。
信托公司应妥善保存有关客户评估和顾问服务的记录，并妥善保存客户资料和其他文件资料。
在受托境外理财信托计划的存续期内，信托公司应于每周交易结束时向受益人披露财产价值和单位价值的内容，并将相关披露信息按季报送监管部门。
信托公司应按季度准备受托境外理财信托计划各投资工具的财务报表、市场表现情况及相关材料。相关客户有权查询或要求信托公司向其提供上述信息。
信托公司应在受托境外理财信托计划终止时，或受托境外理财信托计划投资收益分配时，向客户提供受托境外理财信托计划投资、收益的详细情况报告。
信托公司购买境外金融产品，必须符合中国银监会的相关风险管理规定。
国家外汇局根据维护国际收支平衡的需要，可以调整信托公司受托境外理财的投资付汇额度。
信托公司有下列情形之一的，应当在其发生后5个工作日内报告中国银监会和国家外汇局：
（一）变更托管人或托管代理人。
（二）公司注册资本和股权结构发生重大变化。
（三）涉及诉讼或受到重大处罚。
（四）中国银监会和国家外汇局规定的其他情形。
信托公司的境内托管人有下列情形之一的，应当在发生后5个工作日内报告中国银监会和国家外汇局：
（一）注册资本和股权结构发生重大变化的。
（二）涉及重大诉讼或受到重大处罚的。
（三）中国银监会和国家外汇局规定的其他情形。
信托公司及其境内托管人违反本办法的，由中国银监会和国家外汇局依据有关法律法规进行处罚。情节严重的，中国银监会和国家外汇局有权要求信托公司更换境内托管人或取消信托公司受托境外理财的投资付汇额度。境外托管代理人拒绝提供相关信息的，中国银监会和国家外汇局有权要求更换境外托管代理人。

第八章 附则

信托公司投资于香港特别行政区、澳门特别行政区的金融产品，参照本办法相关条款执行。
本办法由中国银监会和国家外汇局负责解释。
本办法自印发之日起施行。

广东省江门市人民政府办公室


印发江门市区公共租赁住房管理暂行办法的通知

江府办［2011］108号


各市、区人民政府，市有关单位：

《江门市区公共租赁住房管理暂行办法》业经市政府十三届九十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。


江门市人民政府办公室

二○一一年十二月三十一日


江门市区公共租赁住房管理暂行办法

第一章　总　　则

第一条　为规范我市公共租赁住房管理，完善市区住房保障体系，根据《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发［2011］45号）、《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保［2010］62号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）、《城市低收入家庭认定办法》（民发［2008］）156号）和《关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》（粤府办［2010］65号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　市区范围内（含蓬江区、江海区、新会区，下同）公共租赁住房的筹集、租赁、管理和监督工作均适用本办法。

第三条　公共租赁住房是指由政府投资、统筹建设或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设，纳入政府统一管理的限定套型面积、租金标准、供应对象的保障性住房。本办法所称的公共租赁住房是指由政府投资、统筹建设的公共租赁住房，包括按有关规定所称的廉租住房。

第四条　公共租赁住房的建设实行政府主导、统筹规划、政策支持、严格监管的原则。

第五条　公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难，根据申请人家庭的人口规模配租不同面积的套型住房，满足基本居住需求，定向出租，只租不售，超标退出，循环使用，规范管理。

第六条　新建的成套公共租赁住房，坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的原则，单套建筑面积以40平方米左右为主，严格控制在60平方米以下。

第七条　市和各区住房城乡建设行政主管部门是市区住房保障工作管理部门。市住房城乡建设行政主管部门主要负责全市公共租赁住房的规划制定、指标分配、任务督办、制度建设、房源筹集、监督、管理等工作；各区住房城乡建设行政主管部门主要负责属本辖区政府任务的公共租赁住房的房源筹集、监督、管理等工作。

各级发展改革（物价）、公安、监察、民政、财政、人力资源社会保障、国土资源、审计、国有资产管理、统计、城乡规划、城管、工商、税务、银监等相关职能部门和各镇政府、街道办事处要各司其职、互相配合，共同做好市区公共租赁住房的筹集、租赁、管理和监督等工作。

第二章　房源筹集

第八条　我市公共租赁住房的发展规划和年度计划由市政府根据本市的经济发展水平、房价水平和公共租赁住房的供求情况制定和公布，各区政府要根据下达的指标任务，切实做好相关工作。公共租赁住房发展规划要做到科学安排、因地制宜、合理布局，充分考虑居民对交通、就业、入学、就医等方面的需求，将公共租赁住房安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。

第九条　公共租赁住房房源可通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集。

第十条　公共租赁住房建设用地纳入年度土地利用供应计划，予以重点保障。

政府投资建设的公共租赁住房建设用地实行划拨供应，政府统筹建设的公共租赁住房建设用地可采用出让、作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。

第十一条　公共租赁住房的资金来源主要包括：

（一）中央和省安排的专项补助资金；

（二）市、区财政年度预算安排的资金；

（三）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（四）在土地出让收入中提取一定比例的资金；

（五）通过创新投融资方式和公积金贷款筹集的资金；

（六）出租公共租赁住房及出租、出售配套设施回收的资金；

（七）发行企业专项债券；

（八）个人、社会捐赠的资金；

（九）经政府批准可纳入公共租赁住房筹集使用范围的其他资金。

第十二条　公共租赁住房建设纳入市、区保障性住房建设计划，并经有关部门审核同意后，可按有关政策规定减免相关税费。

公共租赁住房开发建设和租赁经营过程中涉及的相关税费，按财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税［2010］88号）执行。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房［2007］258号）执行。

第十三条　公共租赁住房建设实行“谁投资，谁所有”（在土地出让时有前置条件的除外），并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质。

第十四条　公共租赁住房工程建设项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。公共租赁住房在出租前，由产权人按照“经济、节能、环保”的原则提供简约、环保的基本装修，具备入住条件，承租人不得对住房进行二次装修、改建、扩建、加建，不得擅自改变住房原有使用功能和内部结构。

第三章　保障对象

第十五条　公共租赁住房的保障对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工，并将有稳定职业及在市区居住满一定年限、符合保障条件的外来务工人员纳入保障范围。

外来引进人才的住房通过人才公寓另行解决。

第十六条　城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员分别符合下列条件的，可以申请公共租赁住房：

（一）同时具备下列条件的城市中等偏下收入住房困难家庭，可以申请公共租赁住房：

1.申请人及共同申请的家庭成员具有本市区城镇户籍，并在本市区工作或居住；

2.家庭年人均可支配收入低于上年度本市区人均可支配收入的80%；

3.家庭财产净值符合市政府公布的标准；

4.在本市区无自有住房，或虽有自有住房但家庭人均住房建筑面积低于同期政府公布的住房保障面积标准；

5.未享受廉租住房实物配租、政府购房优惠政策（包括经济适用住房、限价商品住房等）。

（二）同时具备下列条件的新就业职工，可以申请公共租赁住房：

1.具有本市区城镇居民户口；

2.从初次就业起计，工作3年以内；

3.人均可支配收入低于上年度本市区人均可支配收入的80%；

4.申请人及其家庭在本市区无自有住房，或虽有自有住房但家庭人均住房建筑面积低于同期政府公布的住房保障面积标准；

5.在本市区工作满3个月并与本市区用人单位签订了劳动（聘用）合同，已购买社会保险3个月以上。

（三）同时具备下列条件的外来务工人员，可以申请公共租赁住房：

1.持有本市区城镇居住证；

2.人均可支配收入低于上年度本市区人均可支配收入的80%；

3.申请人及其家庭在本市区无自有住房，或虽有自有住房但家庭人均住房建筑面积低于同期政府公布的住房保障面积标准；

4.在本市区工作累计满3年并与本市区用人单位签订了新劳动（聘用）合同，购买社会保险1年以上。

第四章　申请、审核和分配

第十七条　城市中等偏下收入住房困难家庭以家庭为申请单位，新就业职工和外来务工人员可以家庭或个人为申请单位。以家庭为申请单位的，应由户主作为申请人，其他家庭成员为共同申请人。以个人为申请单位的，本人为申请人。申请人与共同申请人之间必须有法定的赡养、抚养或扶养关系并共同生活。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。申请人必须具有完全民事行为能力。

第十八条　城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房须提供一定的资料，并应如实申报家庭住房、收入和财产状况，声明同意有关审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。

（一）城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房，应提交下列材料：

1.公共租赁住房保障申请表；

2.申请人及共同申请人居民身份证和户口簿复印件；

3.申请人及共同申请人收入证明；

4.申请人家庭财产净值申报表；

5.居住证明:自有住房的提供《房地产权证》或购房合同复印件；租住住房的提供房屋租赁合同（不含同一户籍有赡养、抚养和扶养关系的租住、借住关系）；借用住房的，提供由居住所在地街道办事处出具的户主与借用人的借用关系证明。

（二）新就业职工申请公共租赁住房，应提交下列材料：

1.公共租赁住房保障申请表；

2.申请人居民身份证及户口簿复印件，已婚的应同时提供结婚证明；

3.申请人收入证明；

4.申请人及其家庭在市区范围内的居住证明（提交办法参照本条第（一）项第5点）；

5.申请人与市区用人单位签订的1年以上劳动（聘用）合同复印件；

6.就业单位为申请人在市区缴纳3个月以上社会保险费的资料复印件；

7.如有共同申请人的，一并提交共同申请人的上述材料。

（三）外来务工人员申请公共租赁住房，应提交下列材料：

1.公共租赁住房保障申请表；

2.申请人居民身份证及居住证复印件，已婚的应同时提供结婚证明；

3.申请人收入证明；

4.申请人及其家庭在市区范围内的居住证明（提交办法参照本条第（一）项第5点）；

5.申请人与市区用人单位签订的1年以上劳动（聘用）合同复印件；

6.就业单位为申请人在市区累计缴纳3年以上社会保险费的资料复印件；

7.如有共同申请人的，一并提交共同申请人的上述材料。

第十九条　公共租赁住房的申请和审核，应按照以下程序办理：

（一）领表：城市中等偏下收入住房困难家庭凭户口簿、身份证向居住所在地街道办事处领取《江门市区公共租赁住房保障申请表》，新就业职工、外来务工人员凭户口簿或居住证、身份证向就业单位领取《江门市区公共租赁住房保障申请表》（以下简称申请表）；

（二）申请：申请人如实填写申请表，并向居住所在地街道办事处或就业单位提交申请表和相关资料；

（三）初审：街道办事处或者就业单位自受理申请之日起30日内，对申请人的家庭户籍、收入、住房、财产等情况，通过书面审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实，并提出初审意见报送所在区住房城乡建设部门；

（四）审核（复审）：

1.属各区政府统筹建设安排的公共租赁住房，各区住房城乡建设部门自收到初审资料之日起15日内，会同区民政、公安交管等部门对申请人的家庭收入（由民政行政主管部门负责，下同）、住房（由住房城乡建设行政主管部门负责，下同）、财产（其中车辆由公安交管行政主管部门负责，其他财产由民政行政主管部门牵头负责，下同）等情况进行审核，提出审核意见。

2.属市政府统筹建设安排的公共租赁住房，各区有关部门在完成审核后，由区住房城乡建设部门将相关资料报送市住房城乡建设部门。市住房城乡建设部门自收到资料之日起15日内，会同市民政、公安交管等部门对申请人的家庭收入、住房、财产等情况进行复审，提出复审意见。

3、审核（复审）机关调查核实申请人住房、金融资产、车辆等财产的，有关机构应当依法提供便利。

（五）公示：

1.经审核，申请人符合公共租赁住房资格规定条件的，由所在地住房城乡建设部门对申请人的姓名、工作单位、居住地址、家庭人口、家庭收入、家庭住房、家庭财产等情况，在申请人居住地所在街道办事处或就业单位张榜公布，并在住房城乡建设部门网站进行公示，公示期限为15日。

2.任何组织或个人对公示的申请人情况有异议的，可向住房城乡建设部门提出，住房城乡建设部门自接到异议之日起5个工作日内重新调查核实。

3.经公示无异议或经核实异议不成立的，住房城乡建设部门批准申请人取得公共租赁住房申请资格，并在本部门网站公告，同时向申请人发出《江门市区公共租赁住房租赁资格确认书》。

（六）轮候：经申请符合资格已处于轮候状态的申请人，在轮候期间因家庭人口、收入、住房、财产等发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件的，申请人应主动向原受理单位申报，取消公共租赁住房轮候资格。

第二十条　公共租赁住房的分配，应按照以下程序办理：

（一）向经审核符合条件并已登记的申请人分配公共租赁住房，应在公共租赁住房进行分配10日前向符合条件的申请人发出《江门市区公共租赁住房租赁分配通知书》，告知分配时间、地点以及拟分配的房源地址。

（二）公共租赁住房的分配必须做到公平、公开、公正，并以公开摇珠的方式进行。

（三）对符合本办法第十六条第（一）项中第1、3、4、5点，且家庭人均月收入符合市政府公布的廉租住房收入保障线的，列入廉租住房保障对象并予以重点保障，优先配租。在解决廉租住房保障对象住房困难后，应解决城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工住房问题，房源充足时可兼顾解决外来务工人员住房问题。同时，对符合申请条件的城市中等偏下收入住房困难家庭中有中重度残疾人员（一、二、三级），或属单亲特困母亲家庭的，在配租时应予优先考虑。具体优先次序如下：

1.符合廉租住房保障对象的申请人；

2.申请家庭中有中重度残疾人员（一、二、三级）的；

3.申请家庭属单亲特困母亲家庭的；

4.申请家庭属普通城市中等偏下收入住房困难家庭的；

5.新就业职工；

6.外来务工人员。

（四）申请人通过摇珠方式选房并确定房号后，当场签署《江门市区公共租赁住房租赁确认书》。

第五章　租赁及租金管理

第二十一条　公共租赁住房分配后，申请人凭《江门市区公共租赁住房租赁确认书》与所在地住房城乡建设部门签订书面租赁合同。租赁合同应载明房屋地址、租赁面积、租金水平、租赁期限以及出租人和承租人的权利、义务。

公共租赁住房实施物业管理的，承租人应当与物业管理服务单位签订物业管理服务合同。

承租人已租住公房的，应于签订公共租赁住房租赁合同六日起15日内退出原租住公房。

第二十二条　除不可抗力外，已确立公共租赁住房资格的家庭或个人发生以下情况之一的，视同放弃，2年内不得再次申请：

（一）未按规定的时间、地点参加选房的；

（二）参加选房但放弃所选定的住房的；

（三）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；

（四）签订租赁合同后无正当理由放弃租房的。

第二十三条　公共租赁住房租赁合同期限一般为3年，租赁资格每3年审核一次。其中，对符合廉租住房保障条件的保障对象的住房租赁合同期限一般为1年，租赁资格每年审核一次。

第二十四条　公共租赁住房的租金按照套型建筑面积计收，具体标准为：

（一）符合廉租住房申请条件的申请人，租金按廉租住房租金标准计收；

（二）年人均可支配收入低于市、区政府公布标准60%的申请人，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的60%计收；

（三）年人均可支配收入为市、区政府公布标准60%-70%的申请人，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的70%计收；

（四）年人均可支配收入为市、区政府公布标准70%-80%的申请人，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的80%计收；

人均住房（含自有产权房屋）建筑面积超过同期市、区政府公布的住房保障面积标准的，差额部分按照房屋所在地房屋租金市场参考价全额计收。

廉租住房租金标准和房屋所在地房屋租金市场参考价，由物价行政主管部门会同住房城乡建设行政主管部门按照有关规定制定并发布。公共租赁住房租金的计收比例可根据社会经济发展状况、公共租赁住房的建设标准和配套设施、住房保障对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况适时进行调整。具体的调整时间和幅度，由物价行政主管部门会同住房城乡建设行政主管部门提出意见，报市政府批准后公布执行。

第二十五条　公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，专户储存、专款专用，专项用于偿还公共租赁住房的贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

第二十六条　承租人应按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人须负责修复或承担赔偿责任。

第二十七条　公共租赁住房小区实施物业管理的，其物业管理费由承租人负担。

第二十八条　承租人拖欠房屋租金、物业服务费和其他费用的，住房城乡建设部门可通报其所在单位，从其工资收入中直接扣划。

第六章　租赁住房补贴和租金核减

第二十九条　经审查符合廉租住房资格的申请人，未能及时获得实物配租的，应当向其发放廉租住房租赁补贴；如申请人已租住直管公房的, 住房城乡建设部门应采用租金核减方式减收其公房租金，做到应保尽保。

第三十条　廉租住房租赁补贴按照房屋所在地房屋租金市场参考价、廉租住房租金单价、人均住房保障面积和家庭人口确定。其计算方式为：月廉租住房租赁补贴=（房屋所在地房屋租金市场参考价-廉租住房租金单价）×人均住房保障面积×家庭人口。

人均廉租住房租赁补贴面积的计算方式为：持市区《低保证》和《低收入家庭证》的家庭按市政府公布的人均住房保障面积确定；非持《低保证》和《低收入家庭证》的家庭按市政府公布的人均住房保障面积与实际人均住房的差额面积（低收入家庭人均租赁住房补贴面积 = 按市政府公布的人均住房保障面积-自有人均住房建筑面积）确定。

家庭人口的计算方式为：以民政部门核定的家庭人数为计发补贴人数，超过5人的按5人计算。

第三十一条　住房城乡建设部门每季度向财政部门申请一次廉租住房租赁补贴资金，财政部门审核后，将款项划至住房城乡建设部门。

第三十二条　住房城乡建设部门自收到财政部门划拨的廉租住房租赁补贴资金之日起5个工作日内，在指定银行将租赁住房补贴存入保障对象名下的银行帐号。要确保当年12月25日前全部发放到位。

第三十三条　申请租金核减的家庭，凭住房城乡建设部门通知，直接到辖管房管所办理公房租金核减手续。月租金核减计算方式为：

未达保障面积的月租金核减 = 原公房租金 - 廉租住房租金单价计得租金

已达或超出保障面积的月租金核减 = 原公房租金 - 保障面积内廉租住房租金 - 超保障面积部分的公房租金

第七章　续约、退出和责任

第三十四条　公共租赁住房承租人，如租赁合同期满需申请续约的，应在租赁合同期满前3个月内向原申请部门提出申请，并重新如实申报家庭人口、收入、住房、财产等变动情况。相关部门按照本办法第十九条的规定和程序进行受理和审核。

（一）经审核符合公共租赁住房租赁资格的，由住房城乡建设部门继续提供公共租赁住房，并视家庭人均月收入或家庭（个人）年均可支配收入情况按照本办法第二十四条的规定相应调整租金标准，与承租人重新签订租赁合同。新就业职工续约时间与初次承租时间合计不得超过3年，但续约期满后，如符合中低收入住房困难家庭申请条件的，可另行提出申请。

（二）经审核不符合公共租赁住房租赁资格的，承租人应结清有关费用并于合同期满后30日内腾退出公共租赁住房。暂时无法腾退的，给予最长不超过6个月的延长租住期，延长期内租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价计收；延长期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收。

第三十五条　申请人正在领取租赁住房补贴或正在实施租金核减期间，如经审核不符合公共租赁住房租赁资格的，立即停止发放租赁住房补贴或停止租金核减。

第三十六条　公共租赁住房承租人主动申请退出公共租赁住房的，应向住房城乡建设部门提出解除租赁合同的书面申请。按规定退出公共租赁住房的，应保持原租住房屋及附属设施设备完好，并结清各种应由承租人承担的公共服务费用。

第三十七条　有下列行为之一的公共租赁住房承租人应当退出公共租赁住房：

（一）将所承租的公共租赁住房擅自转借、转租或者改变用途；

（二）无正当理由连续6个月以上未居住的；

（三）无正当理由累计6个月以上未缴纳住房租金或物业管理费的。

第三十八条　新就业职工、外来务工人员因工作调整离开原工作单位的，原用人单位及其本人要及时向住房城乡建设部门申报。住房城乡建设部门可给予原承租人不超过6个月的延长租住期，由原承租人重新提供与市区新就业单位签订的劳动（聘用）合同、新就业单位为申请人购买社会保险的资料复印件以及本人的收入证明等资料办理续约。延长期满后未能提供相关资料的，要退出原租住的公共租赁住房。延长期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收。

第三十九条　住房城乡建设部门要会同民政、公安、街道办事处等有关部门加强对公共租赁住房承租人的监督检查，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握承租人的人口、收入及住房、财产变动等有关情况，对认定不再符合公共租赁住房租赁资格的可提前解约。承租人暂时无法腾退的，给予不超过6个月的延长租住期，延长期内租金按照房屋所在地的房屋租金市场参考价计收；延长期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收。

第四十条　申请人隐瞒身份、住房或收入等状况，以虚假资料以及其他不正当手段骗租公共租赁住房的，住房城乡建设部门应取消其申请资格，责令其退出已租住的公共租赁住房，并按照房屋所在地的房屋租金市场参考价的2倍追缴房租差价并上缴财政，该申请人5年内不得再次申请公共租赁住房，已构成违法犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十一条　用人单位为申请人出具虚假证明申请公共租赁住房的，将依法依规追究相关责任人的法律责任。已构成违法犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十二条　承租人或用人单位违反本办法有关规定，拒不执行的，住房城乡建设部门可依法向法院提起诉讼，申请强制执行。

第四十三条　住房城乡建设部门及其他相关职能部门工作人员滥用职权、营私舞弊、玩忽职守，侵害公共租赁住房申请人合法权益的，依法依规追究其相关责任；涉嫌违法犯罪的，移送司法机关处理。　　

第八章　附　　则

第四十四条　各市政府可按照本办法试行，或参照相关要求制定本辖区的公共租赁住房管理实施细则。

第四十五条　本办法如与国家、省今后颁布的政策有抵触的，以国家、省的相关政策规定为准。

第四十六条　我市人才公寓和由社会力量投资建设的公共租赁住房管理办法另行制定。

第四十七条　本办法自2012年2月1日起施行，有效期3年，期限届满后将根据实际情况依法评估修订。

第四十八条　本办法正式生效后，《江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法》（江府办［2008］84号）和《江门市房产管理局关于市区低收入家庭租赁住房补贴和租金核减管理办法》（江房［2008］109号）同时废止。